Responsabilidade Civil do Síndico
De acordo com o Código Civil, o síndico é o responsável legal pelo condomínio e deve realizar ações para defender o patrimônio, os direitos e interesses dos condôminos. Dentre essas ações, estão a conservação e a manutenção do patrimônio coletivo, sendo que em caso de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser responsabilizado, tanto civil, como criminalmente.
Para evitar problemas em seu condomínio, lembre-se sempre de que todas as empresas e profissionais contratados para prestação de atividades técnicas devem ter registro nos conselhos regionais competentes, como o Crea-RJ, e devem também emitir os documentos exigidos pela legislação, como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), por exemplo, que é o registro do contrato entre o profissional e o cliente, definido para os efeitos legais os responsáveis técnicos pelos serviços técnicos contratados.
Ao contratar um profissional legalmente habilitado para a prestação de um serviço, o síndico, além de garantir a qualidade daquela atividade, se resguarda de possíveis processos de indenização de danos materiais ou pessoais, na eventualidade da ocorrência de um acidente ou de falhas técnicas.
Vida Útil e Desempenho da Edificação
Todas as edificações são concebidas com a determinação da Vida útil de Projeto, que é o período estimado de tempo para qual o edifício e seus sistemas são projetados, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nas normas técnicas vigentes aplicáveis.
Porém, a durabilidade do edifício não está atrelada apenas às boas condições de planejamento, projeto e execução, mas também será influenciada pelo uso, operação e manutenção da edificação.
Portanto, é necessário que existam procedimentos de uso, operação e manutenção adequados após a entrega do edifício. Cabe ao síndico, realizar a gestão da manutenção do condomínio, englobando todos os sistemas e equipamentos da edificação, como:
- Reservatórios de água;
- Sistemas de irrigação;
- Bombas de água potável;
- Iluminação de emergência;
- Ar-condicionado;
- Automação dos portões;
- Tubulações, metais, registros;
- Sistemas de combate ao incêndio;
- Esquadrias;
- Sistema de proteção contra descargas atmosféricas;
- Pintura;
- Sauna;
- Grupo gerador;
Programa de Manutenção das Edificações
Quando um condomínio é entregue aos moradores pelo construtor ou incorporador, um “Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação” deve ser apresentado aos mesmos. Ele deve contar com um modelo de programa de manutenção preventiva, com a determinação das atividades obrigatórias de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução de cada serviço, documentos de referência (manuais de equipamentos, por exemplo), referências normativas e recursos necessários para cada sistema, elemento, componente ou equipamento. Assim, o síndico deve se basear neste documento para planejar e executar as atividades de manutenção na edificação.
Algumas edificações já entregues não possuem este manual, por isso recomendamos que os síndicos contratem profissionais habilitados para sua elaboração.
É dever do síndico, além de atender aos requisitos manuais, registrar e armazenar toda a documentação que comprove que os serviços de manutenção e as exigências do manual foram atendidos.
De posse do manual de uso, operação e manutenção, o síndico deverá consultar nesse documento quais são as pessoas aptas a realizar as atividades de manutenção em casa sistema da edificação, verificando se os serviços podem ser feitos por uma equipe de manutenção local, se devem ser feitos por uma empresa ou pessoa sob a responsabilidade técnica de um profissional habilitado, ou, ainda, se é necessária a contratação de uma empresa com especialização e qualificação comprovadas no serviço em questão.
A qualificação para executar determinado serviço específico pode ser comprovada, por exemplo, por meio da Certidão de Acervo Técnico (CAT) do profissional habilitado, que é um documento fornecido pelo Crea-RJ, que certifica, para os efeitos legais, que consta nos arquivos do Conselho a Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) pelo serviço em questão.
Logo, para a escolha de quem executará determinado serviço, deve ser levada em consideração a habilitação profissional, a complexidade do serviço e os riscos que podem oferecer à segurança das pessoas, de seus bens e de seus valores. Para tanto, exija sempre a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), seja do Profissional ou da Empresa com Responsável Técnico (RT).
Fiscalização de Atividades Técnicas pelo Crea-RJ
Conforme as atribuições conferidas ao Crea-RJ pela Lei Federal n. 5.194/1966, a atuação deste conselho é voltada para a regulamentação, fiscalização e orientação do exercício das atividades profissionais, realizando serviços e ações em defesa da sociedade.
Assim, cabe ao Crea-RJ a averiguação da participação de um profissional legalmente habilitado na prestação de atividades técnicas, conforme previsto na referida lei. Caso seja verificada a realização destas atividades sem a participação do profissional durante a fiscalização rotineira ou quando da apresentação de denúncias, o Crea-RJ lavrará auto de infração por exercício ilegal da profissão.
No caso da contratação do profissional, este deve registrar antecipadamente a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), e cabe ao síndico sempre exigir este documento do profissional contratado.
O Crea-RJ também ressalta que se os serviços forem executados sob a responsabilidade
de um profissional registrado no Conselho e estes serviços apresentarem irregularidades técnicas ou forem prestados em desacordo ao contrato, o profissional poderá ser investigado por sua conduta ético-profissional.
Para isto, basta que o síndico denuncie o profissional na Ouvidoria do Conselho, acompanhado de requerimento de instauração da denúncia, comprovação da competência legal para representar o condomínio, contrato de prestação de serviços ou ART, documentação comprobatória dos fatos alegados e documentos pessoais.
Ainda, informamos que as penalidades públicas aplicadas aos profissionais que infringem o Código de Ética Profissional estão sendo apresentadas no site do Crea-RJ para consulta.
Mais informações sobre a realização de denúncias:
Ligue para (21) 2333-7777 / 2333-2901
Pelo site http://www.defesacivil.rj.gov.br/
Presencialmente na Sede ou nas Inspetorias do Crea-RJ
Serviços que requerem a participação de um profissional habilitado
Todos os serviços abaixo requerem a prévia emissão da ART, que deverá ser emitida pelo profissional ou empresa contratada pelo condomínio.
- Instalação e/ou manutenção de Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas / SPDA (para-raios);
- Manutenção de subestações elétricas;
- Instalação e/ou manutenção de sistemas de alarme, circuitos fechados de TV (CFTV) e de sonorização;
- Instalação e/ou manutenção de portões/portas e cercas automatizados;
- Obras civis de: reforma, benfeitorias, retrofit (atualização), incluindo os apartamentos;
- Serviços diretos e reformas em prédios e domicílios (apartamentos/casas);
- Pinturas internas e externas;
- Recuperação de fachadas (pinturas, pastilhas, cerâmicas, vidros, esquadrias, outros);
- Impermeabilização (reservatórios, piscinas, lajes, floreiras, etc.);
- Instalações elétricas de baixa tensão (redes, quadro, mediação, etc.);
- Instalações Hidrossanitárias (rede de água, prumadas, esgotos, caixas, etc.);
- Áreas de reparo e conserto em quadras poliesportivas, piscinas, reservatórios, pisos;
- Perfuração e/ou manutenção de poços tubulares;
- Manutenção de elevadores;
- Programa de Segurança do Trabalho;
- Recarga de extintores de incêndio e teste hidrostático;
- Manutenção de centrais de condicionadores de ar e exaustores
- Manutenção de central de GLP (Gás Liquefeito de Petróleo)
- Conservação de parques e jardins
- Execução de controle de pragas
- Instalação e/ou manutenção de geradores
- Instalação e/ou manutenção de caldeiras
- Instalação de bombas
- Demais serviços técnicos
Recomendamos que o síndico mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos instalados no condomínio.
Para averiguar se as empresas possuem registro no Crea-RJ e profissional em seu quadro técnico, pode ser solicitado destas a apresentação da Certidão de Registro e Quitação, que é um documento emitido pelo Conselho.
Caso tenha dúvidas sobre quais profissionais estão habilitados a realizar cada serviço, entre em contato com o Crea-RJ pelo telefone, (21)2179-2007 ou pelo Atendimento Online no site do Crea-RJ www.portalservicos.crea-rj.org.br
Inspeção Predial
A inspeção predial consiste na análise das condições técnicas de uso, operação e manutenção da edificação, fornecendo ao síndico um diagnóstico dos aspectos técnicos e orientações quanto à manutenção. Ela deve estar estabelecida no programa de manutenção da edificação e depende das características de cada edifício, podendo ser realizada em períodos mais curtos em edifícios que contam com sistemas mais complexos e/ou antigos e em períodos mais longos em edificações que sejam mais novas e/ou possuam sistemas mais simples.
Estas inspeções devem ser realizadas por profissional legalmente habilitado, o qual deverá informar sobre a degradação dos sistemas e equipamentos, fornecer orientações quanto às ações necessárias para minimizar os serviços de manutenção corretiva e alertar quanto a possíveis consequências da não regularização dos problemas existentes.
As inspeções prediais podem ter caráter multidisciplinar, conforme os sistemas e equipamentos que a edificação possui e a complexidade da edificação. Desta forma, pode ser que o profissional contratado para a realização dos serviços busque a participação de profissionais de outras especialidades para assessorá-lo. As inspeções prediais são divididas em três níveis de dificuldade:
- Nível 1 : Edificações de baixa complexidade técnica, programas de manutenção simples e que requerem profissional habilitado em uma especialidade;
- Nível 2 : Edificações de média complexidade técnica, padrão construtivo médio, vários pavimentos, com empresas terceirizadas contratadas para atividades específicas e que requerem profissionais habilitados em uma ou mais especialidades;
- Nível 3 : Edificações de alta complexidade técnica, padrão construtivo superior, sistemas sofisticados, vários pavimentos, com plano de manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados. É elaborado por profissionais habilitados e de mais de uma especialidade;
Ao profissional contratado para a realização da inspeção predial, caberá a análise do risco das irregularidades verificadas na edificação, com base em critérios como segurança, funcionalidade, operacionalidade, saúde dos usuários, conforto térmico, acústico e lumínico, acessibilidade, durabilidade, vida útil, etc. Quanto ao risco, existe a seguinte classificação:
- Crítico : Risco de provocar danos à saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho, causando possíveis paralisações; aumento excessivo do custo de manutenção e recuperação;
- Médio : Risco de provocar perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas; risco de deterioração precoce;
- Mínimo : Risco de causar prejuízo à estética ou à atividade planejada; risco baixo ou nenhum de comprometimento do valor imobiliário;
Portanto, após a análise dos sistemas, componentes e equipamentos da edificação, deverão ser estabelecidas prioridades para a intervenção e, ao final dos trabalhos, o profissional contratado deverá emitir o laudo e registrá-lo no Conselho.
Algumas cidades do Brasil já possuem legislação que obriga a realização de inspeções prediais periódicas. Neste caso, deve ser atendida a legislação vigente. Porém, mesmo quando a necessidade de inspeções prediais não está prevista em legislação, é altamente recomendável a sua realização, para garantir a segurança e o bom desempenho da edificação.
Plano de Reforma
Antes do início da obra de reforma, tanto e áreas comuns como em unidades autônomas, o síndico deverá solicitar a participação de profissional habilitado, exigindo ART, e solicitar também o “Plano de Reforma’, além da documentação necessária que comprove o atendimento a legislação, normas técnicas e regulamentos vigentes, como laudos e certidões emitidas por órgãos competentes, conforme o caso.
Reformas em unidades autônomas, o plano de reforma deverá ser aprovado pelo síndico. Caso o mesmo não aprove a reforma, o dono da unidade autônoma deverá receber justificativa técnica ou legal. Lembrando que a aprovação do síndico não substitui eventuais aprovações de outros órgãos e nem representa o compartilhamento da responsabilidade legal pela realização da reforma.
O plano de reforma deve estar de acordo com a legislação vigente e normas técnicas pertinentes para a realização de obras e deve contemplar as seguintes condições:
- Meios que garantam a segurança das edificações dos usuários durante e após a reforma;
- Autorização para a circulação de materiais e funcionários que realizarão a reforma, atentando para os horários permitidos no estatuto do condomínio;
- Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas
- Descrição dos serviços que serão realizados;
- Identificação das atividades que causam ruídos com indicação do nível de pressão sonora máxima;
- Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
- Cronograma de reforma;
- Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na reforma;
- Responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras;
- Identificação da forma e da empresa que receberá o entulho da reforma;
- Indicação do local no qual os materiais serão armazenados;
- Indicação de implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações e também na gestão da manutenção, quando aplicável;
Papel do Síndico na Obra
O síndico também tem papéis específicos na fiscalização de manutenções e reformas, sejam nas áreas comuns ou nas unidades autônomas.
- Antes da reforma
- Disponibilizar os documentos necessários para a reforma: convenção, projetos e outros;
- Requerer a adequação do manual de operação, uso e manutenção da edificação, caso aplicável;
- Receber o “Plano Reforma”;
- Autorizar a entrada no edifício de materiais e funcionários;
- Comunicar aos demais moradores ou usuários as atividades que serão realizadas.
- Durante a reforma
- Cumprir e fazer cumprir deliberações do estatuto em relação às reformas;
- Tomar ações legais necessárias, caso seja identificado risco iminente à edificação, entornos ou usuários;
- Depois da reforma
- Receber o termo de encerramento das obras e o manual atualizado;
- Cancelar as autorizações de entrada de materiais e funcionários da obra;
- Arquivar toda a documentação referente à obra;
